曾经的东莞到处是破旧厂房农民房，城建规划一塌糊涂，不曾想到现在房价高得如此离谱  很多人说道：早知道这样，我一开始多买几套，
坐等涨价就完了。确实，这代表了不少东莞人的内心写照，无奈和后悔。最近两年东莞房价直线飙升，中心城区站稳4万+、热门镇街突破3万+，
就连较偏远的镇街也触达2万关口。

尽管今年“2.27”新政出台，楼市热度依旧较高，不禁让人问一句：东莞房价凭什么暴涨？



01.强大的经济软实力
过去两年东莞房价暴涨，跟这两方面有关。第一个原因，东莞具备强大的经济软实力，2020年东莞GDP总量为9650.1亿。而隔壁惠州同年GDP总量
只有4221.7亿，不及东莞一半。东莞对于自身定位和发展是相当明确的，大力扶持制造业和服务行业，完成了资本积累。

有意思的是，东莞各村落采取“农村合作社分红”的模式，各工业企业租用村用地，本地户籍家庭按照股数，每年都有稳定的分红。当民富程度上来了，
意味着这座城市用于投机性资金占比多了，这些热钱为了追求高回报迅速流动至房地产、股票等领域。去年疫情期间，大量的热钱涌入东莞楼市，直接导
致房价暴涨。值得一提的是，广东跟北方省份不大一样，习惯藏富于民，网上流传穿着“篮球裤+人字拖”到BMW全款提车的案例还真不少。成片的厂房
和农民房，让不少人对东莞产生误判，反而到处都是破农民房，后面优质商品房变得炙手可热。由于独特的地理位置，东莞能够吸纳深圳外溢的热钱，而来
自深圳的资本集中涌向临深片区、松山湖片区、滨海片区楼市。这也是为何过去10年，凤岗、塘厦、黄江、松山湖房价率先领涨的原因。



02.强大的产业硬实力

第二个原因，东莞具备强大的产业硬实力。东莞做对了一件极其正确的事情，利用机会和条件造了一个“东莞南山”松山湖新区。目前松山湖产业布局已成
截至2020年，松山湖已培育4家A股上市企业，累计认定上市后备企业34家（占全市的16%），居全市各园区、镇街的首位 除此之外，中集集团、大疆、酷派、
vivo、OPPO、漫步者、雨林木风等行业巨头陆续进驻，更加幸运的是，松山湖被华为选中了。地图上，东莞和惠州位置相近，都有广深做靠山，常被外界拿来
做比较。早几年惠州楼市很火，凭借着大亚湾这个概念股，收割了一波楼市红利，到现在没投资客愿意陪他玩。相比之下，东莞比惠州更聪明，懂得沿着深圳边
界线建房子并非长久之计，自身具备良好的营商环境，独立自强才是正道。

如今东莞本身具备独立造血的能力，哪怕没有深圳输血也能活得很滋润。这也是为什么“莞9条”出台后，东莞楼市热度不降反升，房价依旧坚挺的原因。近两年，
东莞加强了对滨海湾片区的统筹规划，以虎门、长安、厚街、沙田为例，四镇的工业产值累计3500多亿元，具备良好的底子 去年9月举行的东莞全球先进制造招商
大会上，OPPO芯片研发中心、vivo智能终端总部、OPPO全球总部项目、华侨城文化旅游科技产业及综合创新示范项目落地滨海湾新区。
预计滨海湾新区将会成为下一个“东莞前海”。



03.东莞的强中心战略
一直以来，东莞每个镇街各有特色，各有发展方向，共同成就了东莞“世界工厂”的头衔。这种粗放式发展了三十多年后，镇域经济的弊端越发明显。而东莞市政府
一手主导的中心城区和松山湖，民营经济活跃，各领域百花齐放。市中心南移动，兴建中心广场、南城总部基地、东莞国际CBD、地铁1、2号线等项目落地，推进
明确清晰。松山湖方面，被提升至国家级高新技术产业开发区，成为东莞科技进步和自主创新的重要载体。相反其余镇街单打独斗，去中心化严重，城市更新、教育
商业、基础建设等无法做到高效推进。

2017年的全市园区统筹片区联动协调发展工作会议，全市划分为6大片区。这一步棋意义重大，在不改变现有园区、镇、街道行政架构和空间范围的前提下，推进“
强中心”战略。只有中心保持强势，东莞才能进一步发展壮大，主体才有话语权，资源才能高效合理分配，否则各自为政，弊大于利。



例如佛山顺德，就不会正眼看市中心禅城，中山拼命建设火炬开发区，就是这个道理。
东莞这一届领导班子，主政者强势，带有浓厚的深圳风，预计未来东莞各镇区内斗形态会得到很好改善，“强中心”战略得以推进。